龐德隆不動產融資 龐德隆專業貸款 房屋二胎 土地二胎 部落格

工廠、企業為了留住員工，且希望員工可以減少通勤時間，而與建商合作，在工作地點附近蓋的集合式住宅，專供給企業員工購買，而稱為員工住宅。

員工住宅有哪些特色？

最大的特色就是便宜。一般員工住宅會比同區域、同類型的房屋價差近5折，也就是說如果某個區域的房屋均價在30萬一坪，員工住宅就是15萬到18萬一坪。

不過員工住宅也因為便宜，因此有限制登記，無法隨意的買賣、出租。不過只要限制登記一過，就跟一般的房子一樣，還是非常划算的！

什麼是限制登記？

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去年12月19日囤房稅2.0三讀通過，並將於今年7月正式開始累計，2025年即可看到囤房稅2.0對你的影響。那麼新的稅制帶來了哪些改變？哪類人最先受到影響呢？

囤房稅目的？

最主要的當然是健全房市，避免有人囤房過多，壟斷市場，影響房市健全發展。一旦有人名下房產過多，就可能對房價造成影響，也可能影響租屋市場行情，因此需要藉由差別稅率達到抑制囤房的效果。

不過現行的囤房稅制過於鬆散且規定不嚴。現在的規定是只要單一縣市持有房屋不超過3戶，就不算囤房稅率，且並非每個縣市都採累進稅率，只有差別稅率導致不管囤多少房屋，稅率都不變，對這些擁房大戶來說，根本不痛不癢。

新制規定一覽

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有客戶向我們諮詢，如果他想賣掉繼承來的房屋，作為資金來源，是否會因房地合一稅的問題，被收高額稅務，因此造成資金籌措不足呢？

現行的房地合一稅是在2021年7月正式推行的2.0版本，主要課稅對象為短期持有就出售的炒房者。那麼如果把剛繼承到的房屋出售，是否也會被課45%重稅呢？

答案是不會！今年11月最新頒布的規定是： 2年內出售的房產要課徵45%房地合一稅，但若是繼承的房屋要出售，可以加入「被繼承人所持有的時間」。

客戶的房屋概況

這位客戶是從母親手中繼承到這間房屋，在此之前母親也是從他父親那繼承到這間房屋，然僅僅過了３、４年，母親也因病離世，因此客戶繼承了這棟房產。

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繳清購屋貸款時，屋主會拿到銀行核發的清償證明，來表示你已經繳清所有的房屋貸款，除此之外借款人還能辦理塗銷抵押權，讓房屋完全脫離銀行，成為自己的財產。不過你知道嗎？抵押權不塗銷也不會怎樣，甚至還有很多好處喔！

不塗銷抵押權有什麼好處？

有些人可能會擔心若不塗銷抵押權，銀行是否有權利將房屋送法拍，但其實只要清償了，並且取得清償證明，代表合約已經終止，銀行是無權對你的房屋做任何行為的喔～即便抵押權還在，依舊沒有用！

那麼抵押權不塗銷的好處是？若短期內你有其他人生規劃需要資金，則可再次向銀行申貸，而不需重新設定抵押權，也就不需要再支付抵押費用等，還能加速整個身貸流程。

此外有抵押權的房屋，更能保護房子不遭到他人盜賣、詐騙。這是因為一旦歹徒要進行盜賣行為，由於抵押權的存在，若要過戶就需要塗銷抵押權，銀行便會詢問屋主本人，此時屋主就會得知有人偷賣他的房子。

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二次施工簡稱為二工，二工宅也就是進行過二次施工的住宅。之所以要進行二次施工，是因為建商為了提升買氣，將原本屬於某些用途的空間，硬改成另外一種形式，擴大有限的使用空間，或者增加公設的比例，以此提高獲利。

二工的定義：

基本上房屋在興建時，就需要申請建築執照，交屋前更要申請使用執照，方能過戶完成。而要想取得使用執照，需要由政府單位進行驗屋，檢查房屋是否與當初申請建築執照時所設定的一樣，該是警衛室的地方，就應該為警衛室，該是地下停車的地方，就應該是地下停車場。

而二工便是在取得使用執照後，再針對房屋進行二次施工，以此改變某些公設的用途，例如收發室變成健身房、空中花園變身空中游泳池等。

二工宅違法嗎？

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自營商大多指的是自己負責盈虧，沒有固定薪資收入者，例如：在家自行接案的網路工作者、作家、自家小吃店、早餐店、夜市攤商等，這類小本經營且根本不太需要用到財務報表的小經濟體。

因此這些人的收入每個月都不一定，加上沒有財力證明，使得向銀行申請貸款，總是被拒絕，就連買房也會非常難以貸款。

疫情讓自營商更難貸款！

因為疫情那段期間，不少自營商都受到重創，銀行很多貸款都要不回來，因此即便現在疫情緩和，對銀行來說依舊是顆未爆彈，因此若非信用條件良好的客戶，或者之前與銀行經常性的往來，否則很難申貸成功。

自營商要如何提升自我貸款價值？

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想要辦理民間貸款轉銀行，你找對機構了嗎？

你知道申請民間轉銀行，找代辦公司的風險很高嗎！當你心急的想找到機構幫你辦理轉銀行，越是心急，越可能讓你跌入更可怕的陷阱！

民間利率較高這是自然，不過當借款人的信用分數回升，希望可以轉貸銀行時，由於銀行無法承辦有私設的房屋，因此你必須找代辦的機構幫你解決轉銀行的難題，只是機構超多間，怎麼挑，才不會挑錯人？

挑錯代辦公司的下場？什麼是代辦協議書？

代辦公司也就是幫你代為辦理貸款的機構，透過代辦可以將你的民間貸款轉至銀行辦理，但是大多代辦公司會收取高昂的手續費用，且其中隱藏了很多不肖業者，若非金主直營的融資公司，是無法真正幫你省到錢的！

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房屋轉增貸指的是將原有的房屋貸款，轉至其他機構並再增加貸款額度，借此不僅可能獲得更優惠的貸款方案，還能拿到更多資金，做想做的事！

舉例來說：假如你在Ａ銀行申貸200萬的房屋貸款，但因資金需求更高，需要一筆錢，可A銀行卻無法提供額度時，你可以向B銀行申請轉增貸，只要B銀行願意提供額度，即可將A銀行的房貸清償後，轉至B銀行辦理，並取得更高的資金。

那麼轉增貸真的這麼好嗎？會有什麼疑慮嗎？

轉增貸可以得到資金，也有機會可以降息，不過這個過程需要花費的金錢可不少！如果轉增貸後相較這些花費，並沒有省下多少錢，那麼我建議，可以再考慮考慮！千萬別因為一時衝動就隨意轉增貸，因為這也很有可能是銀行拉客戶的手段。

轉貸降息一定好嗎？

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需要資金卻無法向銀行申請貸款，此時你只有民間借款這一選項，但是民間借貸潛藏了不少陷阱，很多人都因為民間債務而陷入低潮，所以民間借款真的這麼糟糕嗎？為什麼還是會有人不斷想借民間呢？

其實民間貸款的定義很廣，不論是找親友借錢還是當鋪，都算是民間借貸，所以民間貸可以說是充斥在你我的生活之中。只是要如何避開不肖業者的陷阱並安全借貸呢？這就要看是否為金主直營！

銀行的金主是誰？

銀行是一個企業體，因此貸款也不過是其中一項業務，他們真正的目的是拿大家存款的錢進行投資，例如投資股票、基金、或者放貸給他人賺取利息。

所以銀行放款的資金來源，就是大家的存款以及投資收益。

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除非你有非常雄厚的資金，可以一次將房屋款付清，不然一般來說，大部分人都是需要揹上房貸，才有辦法買下一間房子。因此買房之前，你還需要先有一筆自備款，當這筆自備款越多，代表日後需要貸款的金額越少，日後背負貸款的壓力也會越小。

不過買房之前，要如何知道自己能負擔多少房屋貸款呢？那你應該要知道這些公式！

最適房貸總額＝【（每月收入×房貸負債比）÷每月平均攤還率】÷ 成數

什麼是每月平均攤還率？房貸負債比又是多少？

想了解更多，請點原文網址：

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如果你是首購族，是不是看了好幾個月房屋，還是下不了手買房呢？因為買房幾乎可以說是一輩子只會有一兩次的機會，很少有人可以說買就買的，因此謹慎點總是好事，可是找了好多，也看了好多房，心儀的房子不是沒有，只是擔心會不會遇到惡鄰居，或者這個房屋真的符合我的需求嗎？此篇文章教你，如何針對房屋進行評估，讓你挑到最適合自己的好房。

房屋種類？我應該住哪種房？

房屋依照不同樓層以及設備，分成了大致四種：

１．公寓：公設15%內，電梯不一定有，一棟同時有好幾位所有權人，樓層數大約落在６層以下，入手易。

２．華廈：公設約15%~25%左右，有電梯，有好幾位所有權人，樓層約落在7樓至11樓左右，入手中。

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一般上班族薪水大多是採銀行轉帳的方式，且加上勞保等，因此就不用刻意去管薪轉證明，需要貸款時，只要把平常的薪資轉帳紀錄給銀行，或者調閱勞保繳款證明即可。

不過有很大一部分人，他們做著領現的工作，或許是日領工人、或小吃攤商、自家接案者，他們每日的收入不定，且大多都是現金，因此若他們想申請貸款，就必須要事先做好財力證明，但若是臨時需要資金，卻沒有財力證明該怎麼辦呢？

如何累積財力證明？

在申請貸款之前，我們先來了解，假設在沒有財力證明的情況下，且薪資都是領現的狀態，那我們該如何累積財力證明，讓銀行願意申貸呢？

1.每個月固定存款

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